10+1 daňových tipů pro investory do nemovitostí

autor: Zdeněk Jurák, daňový poradce

1. Přijdou na mě?

„Ale vždyť na to nikdo nepřijde, finanční úřad přece neví, že to pronajímám.” To je častý argument majitelů nemovitostí, opak je však pravdou. Existuje několik možností, jak finanční úřad přijde na vaše příjmy z pronájmu. Finanční úřady jsou jednak zahlceny udáními sousedů a bývalých nájemníků, kromě toho ale také aktivně využívají elektronická data. Naposledy například Česká spořitelna odeslala finančním úřadům všechny příjmy ubytovatelů z AIRBNB.

2. Hlášení osvobozených příjmů

V případě, že jste nabyli (i když způsobem od daně osvobozeným, například darem nebo dědictvím) majetek v hodnotě nad 5 mil. Kč (nemovitosti, akcie, umělecká díla, …) je přesto vaší povinností tyto osvobozené příjmy ohlásit společně s podáním daňového přiznání. Výjimkou je příjem z prodeje nemovitostí (ceny prodejů jsou uvedeny v katastru).

Pokud DP nepodáváte, např. jako zaměstnanec, je nutné toto ohlášení zaslat FÚ v termínu pro podání daňového přiznání (1.dubna).

3. Odpisy

Odpisy se počítají z kupní ceny. Pokud budete pronajímat nemovitost, kterou vlastníte déle než 5 let (např. nemovitost, která byla nejprve používána pro vlastní bydlení), je třeba nemovitost nechat nově ocenit. Zděděné nemovitosti se odpisují dle posudku v době dědictví. Darované a družstevní byty se neodpisují.

4. Pozemky se neodepisují

V případě pronájmů nemovitostí a uplatňování skutečných výdajů, které je ve většině případů výhodnější než výdaje paušální, je nutné kupní cenu bytu rozdělit na cenu pozemku a cenu stavby, a to z důvodu, že se pozemky neodpisují. Pokud rozdělení ceny není určeno už v kupní smlouvě, je třeba využít služeb znalce nebo případně určit cenu pozemku dle cenové mapy – tu ale nezveřejnují všechny obce, znalecký posudek je tedy jistější.

5. Úrok z úvěru pro pronajímanou nemovitost

Úrok z úvěru na nemovitost, která je v pronájmu, nelze uplatnit jako odčitatelnou položku v DP, ale uplatňujeme ji jako daňový výdaj oproti příjmům z pronájmu v paragrafu 9 – pokud výdaje neuplatňujete tzv. paušálem (30 %).

Naopak u úvěrů na nemovitost, která je používána pro vlastní bydlení, lze úrok uplatnit přímo jako odčitatelnou položku v daňovém přiznání, ale pouze pokud máte v dané nemovitosti bydliště, tzn. že tam skutečně bydlíte (trvalé bydliště přitom můžete mít i kdekoliv jinde).

Pozor: v roce prodeje nemovitosti, ve které bydlíte, nemůžete úroky uplatnit – pro uplatnění je třeba splnit podmínku vlastnictví nemovitosti na konci roku. Tzn. že z daňového hlediska je vhodné její případný prodej směrovat spíše na začátek roku.

Více na toto téma nejdete v krátké ukázce z daňového semináře zde:

6. Krátkodobé pronájmy

Poskytování tzv. krátkodobého pronájmu prostřednictvím online platforem jako je AIRBNB nebo Booking, ale třeba i pronájem chat turistům není dle zákonů klasickým pronájmem, ale tzv. ubytováním, a je nutné příjmy z něj zdaňovat v §7 (jako podnikání) se všemi důsledky – tedy i platbou zdravotního a sociálního pojištění z dosažených zisků.

Důvody, proč jsou krátkodobé pronájmy považovány za ubytování:

  • S klientem není uzavírána písemná nájemní smlouva.
  • S klientem je uzavírána ústní smlouva o ubytování.
  • S klientem je uzavírána ústní smlouva o ubytování.
  • Nejedná se o zajištění bytové potřeby.
  • S „pronájmem“ jsou poskytovány i jiné služby – úklid, výměna prádla apod.

7. Pozor na DPH – Nejsem náhodou plátcem DPH?

Častou chybou, zejména u příjmů z pronájmu zdaňovaných dle §9, je ignorování rizik DPH. Mnoho klientů si myslí, že DPH se týká jen podnikáni, opak je však pravdou.

  • DPH je vázáno na ekonomickou činnost a nemá s nutností mít živnost nic společného. Proto pokud pronajímáte nemovitost, vykonáváte tzv. ekonomickou činnost, a vztahuje se na Vás i zákon o dani z přidané hodnoty.
  • Z tohoto důvodu se příjem z pronájmu započítává do obratu pro povinnou registraci k plátcovství DPH.

Nutnost registrace k DPH:

Obecně se plátcem stávají ti, co vykonávají ekonomickou činnost (podnikají nebo pronajímají) a jejich obrat překročí 1 mil. Kč. Obrat se testuje za posledních 12 po sobě jdoucích měsíců dle data tzv. zdanitelného plnění (data poskytnutí služby).

Pokud pronajímatel nepodniká a má příjmy pouze z pronájmu, registrovat se nemusí. Pokud ovšem nepronajímá samostatné garáže nebo samostatně např. střechu, protože takový pronájem podléhá DPH vždy.

V případě, že pronajímatel zároveň podniká, je situace složitější. Příjem z pronájmu se počítá do obratu pro povinnou registraci k DPH. Proto je nutné spolu s obratem z podnikaní sledovat i obrat z pronájmu, a to každý měsíc.

8. Paušál na auto

Pokud pronajímáte nemovitost dle §9 a uplatňujete náklady ve skutečné výši, nezapomeňte si uplatnit také výdajový paušál na auto ve výši 48 000 Kč. U tohoto auta nemusíte platit silniční daň (pouze pokud je používáno pro pronájem).

9. Prodej nemovitosti

Pokud jste nesplnili časové testy pro osvobození od daně ze zisku při prodeji nemovitosti (2 roky u nemovitosti, v které bydlíte, nebo 5 let u ostatních nemovitostí), tak tyto příjmy je nutné zdanit v §10 a je nutné v příloze č. 2 daňového přiznání uvést číslo rozhodnutí katastrálního úřadu.

10. Pronájem nemovitostí v SJM

V případě vlastnictví nemovitosti, které jsou ve společném jmění manželů, daní příjmy z těchto nemovitostí jen jeden z nich, a to všechny příjmy ze všech nemovitostí v SJM. Je nicméně nutné posoudit, jak byla každá konkrétní nemovitost byla nabyta. Může se totiž například stát, že jedna nemovitost bude vlastněna v SJM jen částečně a z druhé části je vlastněna jedním z manželů a budo tedy v daném poměru muset příjmy zdanit oba.

11. Využívejte daňového poradce se specializací na nemovitosti

Nejen že díky jeho šikovným tipům z praxe ušetříte mnoho peněz při optimalizaci a termín podání daňového přiznání se Vám prodlouží až do 1.7. 2019, ale především daňový poradce ručí za správnost a je ze zákona povinen být pojištěn (na rozdíl od účetních)

Zajímá Vás ještě více? Chcete optimalizovat daň z příjmu z pronájmu?
Záznam celodenního semináře na téma zdaňování příjmů z pronájmu a o dalších daňových souvislostech najdete na našem webu:

„Špatné zdaňování příjmů z pronájmu může být zásadní při posuzování ziskovosti Vašich investic.“